152-ФЗ для агентства недвижимости: где закон обязывает, а где нужно согласие

Марк Голдин, юрист · 23 сентября 2026

Агентство недвижимости работает с самыми чувствительными из обычных данных: паспорт, СНИЛС, адрес квартиры, сведения о собственниках и семьях, документы для ипотеки. Часть из них оно обязано собирать по закону, часть — только с согласия. Разбираем, где проходит граница и что проверить на сайте.

Формы на сайте агентства

• «Оценить квартиру», «Продать с нами» — имя, телефон и адрес объекта. Адрес квартиры в связке с именем владельца — тоже персональные данные.
• «Подобрать квартиру», «Записаться на просмотр» — имя, телефон, бюджет, иногда состав семьи.
• «Ипотечный калькулятор с заявкой» — доход, место работы, паспортные данные.

У каждой формы — галочка согласия и ссылка на политику. Спрашивайте в форме только то, что нужно для первого звонка: паспорт и доход через сайт собирать не нужно.

Паспорт, копии документов и 115-ФЗ

Агентства, оказывающие посреднические услуги при сделках купли-продажи недвижимости, — субъекты закона № 115-ФЗ о противодействии легализации доходов. Они обязаны идентифицировать клиентов и хранить сведения о них. Для этой части обработки основание — исполнение обязанности, возложенной законом (п. 2 ч. 1 ст. 6 152-ФЗ), и согласие не требуется. Но:

• это касается сделок купли-продажи, а не аренды — для аренды идентификация по 115-ФЗ не требуется, и собирать паспорт «на всякий случай» нельзя;
• копии паспортов — только если они действительно нужны для сделки, храните их в защищённом месте, а не в общей папке и не в мессенджере;
• срок хранения сведений по 115-ФЗ — не менее пяти лет после прекращения отношений с клиентом; после этого данные уничтожаются с актом.

Передача данных банкам, нотариусам, застройщикам

Агентство постоянно передаёт данные клиентов: банкам для ипотеки, нотариусам, застройщикам, другим агентствам по совместным сделкам. Каждая такая передача должна иметь основание:

• для ипотечной заявки — согласие клиента на передачу его данных банкам, лучше с перечнем банков или их категорий;
• при сделке — договор с клиентом, в котором предусмотрена передача участникам сделки;
• в политике — перечень категорий получателей.

Объявления и данные собственников

В объявлениях на сайте и на площадках не публикуйте ФИО собственника, точный адрес с номером квартиры и фото документов. Контактом в объявлении должен быть агент или агентство. Если собственник сам хочет указать свой телефон — это распространение его данных, нужно согласие на распространение (ст. 10.1 152-ФЗ).

Лиды с агрегаторов объявлений приходят к вам с данными, которые человек оставил площадке. Работая с ними, вы становитесь оператором этих данных, поэтому в вашей политике должна быть и эта цель.

CRM, записи звонков, мессенджеры

• CRM с базой клиентов и объектов — в России, с поручением на обработку.
• Запись звонков — предупреждайте об этом в начале разговора и укажите в политике.
• Документы клиентов в WhatsApp — фото паспортов и выписок на зарубежных серверах. Это одновременно трансграничная передача и риск утечки. Для документов — защищённый российский сервис.

Утечка — главный риск агентства

База с паспортами, адресами и сведениями о сделках — именно то, что продаётся на теневых рынках. Штрафы за утечку зависят от числа пострадавших и начинаются от 3 миллионов рублей для организаций при 1–10 тысячах человек, ИП отвечают так же. Об инциденте нужно сообщить в Роскомнадзор в течение 24 часов. Минимум защиты: доступ к базе только у тех, кому он нужен, отключение доступа уволившихся агентов в тот же день, никаких выгрузок базы в личные таблицы. Все суммы.

Чек-лист для агентства недвижимости

Общий список требований к сайту — в чек-листе по 152-ФЗ.

Автор: Марк Голдин, юрист →